金科服务：城市综合服务的“中国样本”

坚持5年，布局一条与众不同的路径。

2020年11月17日，总部在重庆的金科股份旗下物业公司——金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”），即将在香港联交所正式挂牌上市。

截止至2019年12月31日，在香港上市的国内物业管理公司已达 20 家。自2014年彩生活从母公司花样年实现分拆，成功在港股上市，国内物业管理公司就开启了赴港上市之路。

物业分拆上市一方面可为母公司造血，在融资环境普遍缩紧的当下，缓解房企资金压力；另一方面，进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破，物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”。地产开发受制于土地资源尤有尽头，服务却无止境。有数据显示，预计到2030年物业市场规模有望达到3万亿元。

特别是今年，突如其来的疫情，给全世界来了一场大考。特殊时期下，中国式物业在防疫中发挥了积极作用。中国有封闭式小区这一全世界独一无二的居住形态，中国式物业包揽了许多社会功能。更为重要的是，有“轻资产”特性的物业公司，财务状况良好，经营性现金流较为稳定，资本市场愿意给予更高的估值。

压力测试下，金科服务交出了一份合格答卷。截止2020年6月30日，在管总建筑面积约为1.29亿平方米，500多万业主（除武汉外）实现了零交叉感染。

36氪注意到，金科服务第三方外拓项目已占在管面积的53.4%，外拓在管面积超过5000万平方米。同时，为母公司金科股份提供服务所产生的收入占比也在逐年下降，2019年仅为22.5%，已基本摆脱对地产母公司业务底盘的依赖。

今年５月１８日，金科智慧服务集团股份有限公司低调更名揭牌，如董事长夏绍飞5年前所愿，去掉了“物业”二字。事实上在更名之前，金科服务早已不是一家传统的物业公司：拥有超过20项自主知识产权专利，因为科技赋能，去年就增加效益4000万。

这一切，都源于金科服务在智慧社区这条赛道上5年前就开始布局，并且选择了一条与众不同的路径。

重庆，这个拥有“网红”标签的火辣城市，过去一直被视为互联网和高科技的贫瘠之地，在新的时期，重庆定位为“智造重镇、智慧名城”。在重庆智慧小区的标准制定上，金科服务贡献了超过60%的样本指标；在城市治理上，已做到全国物业TOP10的金科服务，能否为重庆乃至中国跑出一个新样本？

底层不同：携科技巨头，做好“五通一平”

金科服务的秘密武器是天启大数据引擎（以下简称“天启”）。这个有点《三体》风格的名字，是母公司金科股份董事局主席黄红云起的，它是全国第一个社区大数据中心。

天启数据中心驾驶舱

物业公司打智慧牌，有的集中在建筑领域，做智慧工地；有的重心在推物业ＡＰＰ；有的在力推O2O。金科服务的最大不同，就源于底层设计思路不同。

拿手机作比，其他物业做的是苹果手机，系统是封闭的，类似于高楼大厦，一旦建起来，想换掉就只能推倒重来；

金科服务做的是安卓系统，系统是开放的，可以接入各种软硬件，类似于基建中的“五通一平”，先做地基和管网铺设，上面想建什么拆什么，都不受限。

2015年，金科服务到ＩＢＭ、谷歌等全球顶级IT企业跑了一圈，要找一个提高管理效率的合作伙伴， 他们要的不是一款软件，也不是一个平台，而是要一个操作系统。彼时，金科服务的年利润只有四五百万，却要投资一千多万开发这样一个系统，有人说他们疯了。

后来事实证明，这相当具有前瞻性。为了拥有自主知识产权，金科服务提出了独特的合作方式：国外工程师担任咨询师的角色，设计系统架构，金科服务的软件团队来写程序，后期升级、维护、定向研发也是金科服务自力更生。

耗时一年多，2016年天启建成，金科服务完成了“五通一平”。

２０１７年，金科服务改建了重庆第一个智慧小区，引得全国上百批次的媒体、同行来参观；

２０１８年，管理开始辐射到产业项目，研发了图像引擎系统，在管理前端应用了视觉可视化；

２０１９年，天启搭建了一个自有知识产权的ＩＯＴ物联网平台，金科服务有了自己的“程序网管”。

天启数据中心主厅，有一块巨大的弧形屏幕，金科服务叫它“中心驾驶舱”，关于物业的所有操作尽在“掌”控中。天启集软硬件数据、物联互联数据和用户基础数据于一体，实现了“人+云+端”的社区生态闭环，成为了“服务决策AI大脑”。

这是一个开放的操作系统，避免了很多物业公司遭遇的困境——新增一个软件，结果发现和之前的系统无法打通，结果处处掣肘。金科服务提前5年就意识到这一点。

拥有“自主权”的系统可以自由生长，这让金科服务拥有了顶配版的“基础设施”。

生态不同：让科技有温情

在天启，36氪现场感受了一下金科服务自主研发的IBMS软硬件系统（楼宇智控化系统）,智慧小区一旦达到火警级别，系统会怎样反应？

一是所有生命通道——门禁、车库道闸、监控等自动打开；

二是业主手机瞬间接到AI电话：XX业主，您家所在的位置目前发生火警，如果您在附近，请立即离开。

三是119收到报警。

以上三个动作全部由AI同时完成，避免了人为传递中出现的任何差池和时延。管理跨度近200个城市的金科服务，目前大部分巡查都在云上完成。仅2019年省下的差旅成本，就以千万计。

大部分巡查可以在云上完成

大数据中心外，36氪在天启无人超市刷脸买了瓶水，一辆近一米高的巡逻机器人来来回回，头上有多个摄像头左右摆动。

可是，机器管理，温情何在？科技是把双刃剑，远程超控、无人化管理少了迎面的笑脸，但也会有更精确的体贴。例如金科服务计划推出一个关爱系统，小区的独居老人，根据他的活动规律，算出他的行为模型，如果４８小时没有出现，系统会自动给服务人员发信息，提醒立即上门查看，同时给他的亲人发信息。

未来的智慧小区，金科服务计划从建设初期的设计到安装，再到运行，实行智慧系统全程的介入。交付后，将根据不同业主家庭生活需求，提供衣食住行的专属服务。

物理意义的物业服务中心会缩小、消失，服务的内涵在不断增加。金科服务爱说一句话，“一万次线上互动，也比不上一次线下聚会”。

2008年因重塑邻里关系而声名大噪的“金科邻里节”，在数字时代延续了它的温情，２０１９年，金科服务组织旅游出行超过了10万人次，悄然成了重庆第三大旅行社，邻里变成更密切的“旅友”。

无论用什么方式，业主满意度是刚性指标。连得越多，迭代升级就越耗时，“智慧服务给业主节约了时间，而我们，不缺资金，不缺业务，只缺时间！”

天启就像一个围绕业主需求生长的“智慧生物”，没有天花板。未来会有怎样的生活场景？“应该越来越像科幻电影吧。”

基因不同：智慧服务的四重递进

金科服务横跨房地产和物业，从前端的设计，到后端的运营，形成了一个闭环。这背后需要科技，也需要地产和物业两个领域的高度黏合。这正是金科服务的基因优势。

从一个有趣的角度看，此时的“金科”二字，“金”字通过房产开发实现，而“科”字，通过智慧服务落了地。

互联网、人工智能、大数据将模糊国际边界，同时又会成为国家间角力的新装备，无论是互联网“预言帝”凯文·凯利，还是得了诺奖的美国前副总统戈尔，都这样预判。大数据中心、人工智能等“新基建”，正日益成为国家竞争的胜负手。

金科服务梦想做一个伟大的公司。伟大指什么？

一是有不可复制的持续竞争力，企业高度标准化、数字化；二是参与国家的基础治理，在全球有拥有更多话语权。

这个梦想的递进是，智慧服务第一层是住宅小区管理，第二层服务企业与园区，第三层是参与城市服务，最后是助力国家治理。

与海康威视合作视频感知联合实验室

金科服务与顶尖“大牛”合作，也拥有了越来越多的实验田：第一个中国电信5G示范基地；第一个集云平台、云监控、AI于一体的客户云服务中心；与海康威视合作的视频感知联合实验室；与德国粒界合作的图像引擎联合实验室；与狗尾草科技合作的虚拟生命感知联合实验室。

目前，金科服务的天启系统，也已运用到产业园区、中高端楼宇等多种城市场景。如今已有长沙明德中学、长沙外国语学院、无锡锡中二小等20余所学校选择了金科服务，由其提供一站式服务，为10万余名师生提供舒适健康的教学环境。此外，京东（西安）亚洲一号分拣中心、顺丰物流园、普洛斯物流园国内三大物流园全部普及；乌鲁木齐机场、长沙南方航空大厦和南方航空长沙黄花国际机场服务区，同样是由金科服务提供物业服务。

与此同时，金科服务不断探索城市空间服务领域。从2018年6月，为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务开始，金科服务已陆续进入湖北利川、四川雅安名山区、安徽宣城、西藏昌都经济开发区、四川内江经开区、湖南浏阳经开区等地。

只有服务的层面越来越大，最终才会实现跨越式发展。2017年至2019年三年时间内，金科服务的非住宅物业在管面积快速增长，复合增长率高达98.6%。但是对于金科服务想要抵达的那个“伟大”，他们才刚刚起步。

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